Россия
Россия
Россия
УДК 69.05 Строительная площадка. Оборудование, организация и технология строительства. Индустриальное строительство. Монтаж. Испытания на строительной площадке. Строительные повреждения. Срок службы сооружений. Уход за сооружениями
Введение. Мастер-планы стали важным инструментом комплексного развития территорий, задающим пространственно-функциональные сценарии и приоритеты инфраструктурных преобразований. Однако стратегический характер мастер-планов оставляет нерешенным организационно-технологический аспект реализации, что формирует разрыв между целями территориального развития и возможностями строительного производства. Материалы и методы. В работе использованы анализ документов стратегического и проектного характера, рассмотрение действующей организационно-технологической документации в строительстве, а также структурно-логическое обобщение разрывов между стратегическим уровнем территориального развития и уровнем строительной реализации. Эмпирической базой исследования послужили материалы мастер-плана Чеченской Республики и мастер-плана города Грозного, рассмотренные с точки зрения их применимости к задачам организационно-технологической подготовки реализации проектов комплексного развития территорий. Результаты. Установлено, что мастер-планы, при всей их значимости как стратегических документов, не содержат в явном виде механизмов, обеспечивающих этапность освоения территории, ресурсную координацию, инженерную подготовку и логистическое сопровождение строительной реализации. На этой основе обоснована необходимость промежуточного организационно-технологического звена между мастер-планом и последующими стадиями проектирования и строительства. В качестве такого звена предложено рассматривать проект организации строительства развития территорий. Выводы. Предлагаемая связка «мастер-план – проект организации строительства развития территорий – проект организации строительства – проект производства работ» позволяет более последовательно выстроить переход от стратегического планирования к строительной реализации и может рассматриваться как направление дальнейшего развития организационно-технологического обеспечения проектов комплексного развития территорий.
мастер-план, комплексное развитие территорий, проект организации строительства развития территорий, организационно-технологическое обеспечение, логистика строительства, инженерная инфраструктура, проект организации строительства, проект производства работ
Введение
В последние годы мастер-планирование становится одним из ключевых инструментов комплексного развития территорий (КРТ) в России. Разработка проектов КРТ и мастер-планов представляет собой сложный, многоуровневый процесс, требующий интеграции организационно-технологических, экономических и градостроительных решений [1]. Такой подход позволяет увязать стратегию пространственного развития с целями социально-экономической политики, повысить качество городской среды и сформировать инвестиционную привлекательность регионов.
В рамках федеральных инициатив, реализуемых по поручению Президента Российской Федерации, ведется разработка мастер-планов российских городов и субъектов Федерации [2], включая Чеченскую Республику и ее столицу — город Грозный, где сформированы новые подходы к стратегическому и территориальному планированию.
Мастер-план Чеченской Республики — первый стратегический документ комплексного развития целого субъекта Российской Федерации, направленный на повышение качества жизни, привлечение инвестиций и развитие диверсифицированной экономики, опирающейся на внутренний потенциал и инновации. Проект охватывает все районы республики, учитывает их уникальные особенности и предлагает сценарии пространственно-экономической трансформации с акцентом на образование, занятость, промышленность, логистику, туризм и жилищное строительство. Среди ключевых задач документа — улучшение жилищных условий для более чем 1,5 млн жителей республики, развитие социальной инфраструктуры, а также диверсификация экономики за счет туристического и агропромышленного секторов.
Мастер-план Грозного (рис.1), в свою очередь, определяет стратегию развития столицы региона как современного многофункционального центра с развитой жилой застройкой, транспортной и инженерной инфраструктурой. Согласно данным ДОМ.РФ, одной из приоритетных задач является переселение граждан из аварийного жилья (около 400 тыс. кв. м жилфонда) и строительство новых образовательных и медицинских учреждений . Особое внимание уделено развитию улично-дорожной сети и общественных пространств, а также созданию новых рабочих мест для удержания молодого населения [3].
Рис. 1. Фрагмент мастер-плана г. Грозный. Схема создания зеленого кольца «Сердце Грозного»
Практика разработки и анализа этих мастер-планов, в которых авторы принимали непосредственное участие, выявила системное противоречие. Несмотря на наличие стратегических решений и долгосрочных ориентиров, мастер-планы не содержат организационно-технологической составляющей, необходимой для реализации строительных процессов. В них отсутствуют механизмы ресурсно-логистической координации, инженерной подготовки, управления поэтапностью и взаимодействия внешних и внутренних инфраструктурных контуров. Аналогичные выводы были сделаны в ходе участия в международном конкурсе на разработку мастер-плана новой столицы Монголии, где также проявился разрыв между стратегическим планированием и строительной практикой.
Кроме того, как отмечают авторы традиционный подход организация строительства, рассматривает объекты КРТ как изолированные элементы, что нарушает системотехнические принципы эмерджентности и иерархичности [4-6]. Это подчеркивает необходимость формирования связующей организационно-технологической модели, обеспечивающей целостность и управляемость территориального развития.
В логике действующего свода правил график производства работ рассматривается как инструмент, отражающий «последовательность и сроки выполнения работ с максимально возможным их совмещением». Это важно, поскольку уже на нормативном уровне организация строительства связывается не только с отдельным объектом, но и с координацией процессов во времени.
В целях устранения понятийной неопределенности необходимо разграничить уровни и документы, участвующие в переходе от стратегического планирования к строительной реализации. Мастер-план в рассматриваемой логике относится к стратегическому и пространственно-планировочному уровню: он определяет приоритеты развития территории, функциональную структуру, инфраструктурные сценарии и общую последовательность преобразований, но не устанавливает состав организационно-технологических решений строительного производства. Проект организации строительства (ПОС), напротив, относится к проектной документации объекта капитального строительства; его состав и требования к содержанию определяются Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации № 87. Проект производства работ (ППР) относится к организационно-технологической документации стадии строительства и разрабатывается лицом, осуществляющим строительство, для реализации решений проектной и рабочей документации на уровне конкретных видов и этапов работ. В этой системе Проект организации строительства развития территорий (ПОСРТ) предлагается рассматривать как промежуточный организационно-технологический уровень, который не подменяет ни мастер-план, ни ПОС, ни ППР, а обеспечивает перевод стратегических решений территориального развития в параметры строительной реализуемости: этапность освоения, ресурсное обеспечение, внешнюю и внутреннюю логистику, инженерную подготовку и согласование временной инфраструктуры. Тем самым формируется последовательная связка: «мастер-план → ПОСРТ → ПОС → ППР», в которой каждый документ сохраняет собственный предмет регулирования и собственный уровень управления.
Материалы и методы
Исследование основано на анализе документов стратегического планирования и организационно-технологической документации, применяемой при реализации проектов комплексного развития территорий. Основными источниками информации выступили мастер-план Чеченской Республики и мастер-план города Грозного, разработанные в рамках федеральной программы по формированию новой городской политики при участии ДОМ.РФ . Эти документы содержат стратегические ориентиры пространственного развития, социально-экономические показатели, прогнозные сценарии и перечень приоритетных проектов.
Нормативную основу исследования составили положения градостроительного законодательства и документов, регулирующих организацию строительства, в том числе Градостроительный кодекс Российской Федерации, Постановление Правительства Российской Федерации №87, устанавливающий состав разделов проектной документации, а также СП 48.13330.2019 «Организация строительства». Указанные документы использовались для характеристики действующей системы организационно-технологического обеспечения строительства, главным образом в части функций и места проекта организации строительства и проекта производства работ.
В рамках исследования проведена аналитическая работа, направленная на выявление разрыва между стратегическим уровнем территориального планирования и уровнем практической реализации. В работе оценивалась структура и содержательные возможности мастер-планов с точки зрения наличия или отсутствия механизмов обеспечивающих этапность освоения территорий, ресурсную координацию, инженерную подготовку, логистическое сопровождение и организацию временной инфраструктуры строительства на территории.
Дополнительно использовался метод структурного выделения организационно-технологических ограничений, возникающих при переходе от стратегических решений к стадиям проектирования и строительства. Это позволило установить, что мастер-план, определяя направления и приоритеты территориального развития, не содержит в явном виде инструментов организационно-технологической координации, необходимых для практической реализации крупных проектов комплексного развития территорий.
Таким образом, методическая основа исследования включает анализ стратегических документов территориального развития, рассмотрение действующей системы организационно-технологической документации в строительстве и выявление структурного разрыва между уровнем планирования и уровнем строительной реализации. На этой основе обосновывается необходимость промежуточного организационно-технологического инструмента, обеспечивающего переход от стратегических решений к их последующему проектному и производственному воплощению.
Результаты
Анализ мастер-планов Чеченской Республики и города Грозного показал, что они формируют стратегическую основу пространственного и социально-экономического развития на региональном и городском уровнях. Эти документы содержат системные решения в области пространственного планирования, функционального зонирования и инфраструктурного развития, однако в них выявлен ряд ограничений, связанных с отсутствием организационно-технологической проработки, необходимой для реализации намеченных мероприятий (табл. 1).
Таблица 1
Основные результаты анализа мастер-планов Чеченской Республики и города Грозного
|
Параметр |
Мастер-план Чеченской Республики |
Мастер-план города Грозного |
Общие ограничения |
|
Жилищная политика |
Переселение из аварийного жилья (более 400 тыс. м²), развитие новых жилых районов. |
Модернизация центральных кварталов, строительство современных жилых комплексов. |
Отсутствие увязки с мощностями и ресурсным обеспечением строительства. |
|
Транспорт и инфраструктура |
Новые магистрали, транспортные узлы, логистические зоны. |
Развитие улично-дорожной сети, общественного транспорта. |
Нет механизмов строительной логистики и инженерной защиты. |
|
Социальные объекты |
Новые школы, больницы, культурные центры. |
Социальные кластеры и общественные пространства. |
Не определена этапность и ресурсная координация строительства. |
|
Экономика и занятость |
Туризм, АПК, малый бизнес. |
Деловой центр, инновационные услуги. |
Нет связи с трудовыми и производственными ресурсами. |
|
Общие выводы |
Стратегическая ориентация на развитие региона. |
Формирование современной городской среды. |
Необходим переход к организационно-технологическому уровню — ПОСРТ. |
Сравнение показало, что на стратегическом уровне основное внимание уделяется социально-экономическим и пространственным аспектам — жилищному строительству, развитию транспортной и инженерной инфраструктуры, модернизации общественных пространств, стимулированию экономической активности. Эти направления во многом совпадают для региона и столицы, формируя единый вектор развития республики.
Вместе с тем в ходе исследования выявлена структурная проблема: в рассмотренных мастер-планах отсутствуют инструменты, обеспечивающие переход от стратегических решений к организационно-технологической проработке их строительной реализации. В документах не определены в явном виде механизмы ресурсно-логистической координации, инженерной защиты, этапности освоения территорий и организационного сопровождения строительной реализации. Фактически организационно-технологическая часть передается на уровень последующих проектных стадий, что приводит к фрагментарности реализации.
Именно на этой стадии возникает разрыв между параметрами пространственного развития и параметрами строительной реализуемости. Мастер-план задает целевые характеристики территории, однако не фиксирует последовательность освоения участков, баланс мощностей и логику ресурсного обеспечения, что снижает управляемость практической реализации.
Решением выявленного противоречия может стать соединение стратегической и производственной плоскости управления [8-10]. Такая связка будет способствовать согласованности между целями мастер-планов и реальными возможностями строительного комплекса, позволяя на ранних стадиях определить логику освоения территории, распределение ресурсов и этапность реализации проектов.
Таким образом, результаты исследования подтвердили, что при всей ценности мастер-планов как стратегических документов они не обеспечивают полноты перехода от уровня планирования к уровню строительной реализации. Для преодоления этого методологического разрыва обоснована необходимость введения нового связующего инструмента — Проекта организации строительства развития территорий (ПОСРТ), обеспечивающего интеграцию стратегических решений с организационно-технологической базой строительства и управления ресурсами (рис. 2).
Рис. 2. Место ПОСРТ в системе перехода от стратегического территориального планирования к строительной реализации
Обсуждение
Выявлено, что мастер-планы обладают высоким потенциалом как стратегические документы, однако не обеспечивают полноты организационно-технологической проработки, необходимой для их практической реализации. Выявленные ограничения выходят за рамки рассмотренного локального кейса и могут проявляться в более широком контексте территориального развития, что требует дальнейшего исследования.
Для устранения данного методологического разрыва предлагается использование Проекта организации строительства развития территорий (ПОСРТ), который может стать связующим звеном между стратегическими решениями мастер-плана и последующими стадиями проектирования и строительства. ПОСРТ позволяет выделить и структурировать два взаимосвязанных контура (рис. 3):
- внешний контур, включающий транспортную связанность, заплощадочные инженерные сети, инженерную защиту и связь территории с региональной инфраструктурой;
- внутренний контур, охватывающий организацию строительной индустрии на территории, временные городки, складские зоны, внутреннюю дорожную сеть и логистику ресурсов.
Рис. 3. Интеграция внешнего и внутреннего контуров
Такое разделение позволяет учитывать не только цели территориального развития, но и реальные ограничения строительной реализации. В этом случае внешний контур задает рамочные условия освоения территории, а внутренний контур обеспечивает их преобразование в систему организационно-технологических решений, связанных с размещением производственных зон, временной инфраструктуры, складского хозяйства и логистики ресурсов.
В перспективе развитие ПОСРТ может быть дополнено цифровыми инструментами, включая BIM-технологии и концепцию «цифровых двойников», что позволит повысить качество координации за счет динамического моделирования потоков материалов, трудовых ресурсов и техники, а также прогнозировать риски и оптимизировать сроки выполнения работ [11-14].
Практический опыт участия авторов в разработке мастер-планов, а также в международном конкурсе на разработку мастер-плана новой столицы Монголии Харакорум показал, что даже при высокой степени проработки пространственных решений вопросы организационно-технологического обеспечения реализации территориальных преобразований требует отдельного рассмотрения. Это позволяет рассматривать проблему согласования стратегии и строительной реализации как задачу, имеющую более широкий характер, чем отдельный локальный кейс.
Включение ПОСРТ в систему документов территориального развития позволяет создать последовательную связку: «КРТ, Мастер-план ® ПОСРТ ® ПОС ® ППР». Такой подход обеспечивает преемственность между целеполаганием, организацией строительных процессов и операционным управлением, минимизируя ресурсно-логистические риски и повышая эффективность реализации проектов.
Тем самым обеспечивается переход от стратегического описания территории к организационно-технологической модели ее освоения, в которой этапность, ресурсное обеспечение и логистика рассматриваются как взаимосвязанные параметры единого инвестиционно-строительного процесса
Заключение
Выявленный разрыв между стратегическим уровнем и уровнем строительной реализации ограничивает возможности эффективной реализации крупных проектов. Проведенный анализ показал, что в мастер-планах, при всей их значимости как документов стратегического развития, в явном виде не представлены решения ресурсно-логистической координации, инженерной защиты, временной строительной инфраструктуры и согласованием этапности освоения территорий с возможностями строительного производства.
Для преодоления данного разрыва в работе обоснована необходимость промежуточного организационно-технологического звена, обеспечивающего переход от стратегического планирования к последующим стадиям проектирования и строительства. В качестве такого звена предложено рассматривать Проект организации строительства развития территорий (ПОСРТ).
ПОСРТ следует рассматривать не как дополнительный проектный документ, а как промежуточный уровень управления, обеспечивающий перевод решений мастер-плана в параметры строительной реализуемости, ресурсной обеспеченности и логистической координации
Предлагаемая методология обеспечивает преемственность на всех уровнях проектирования и реализации — от стратегического (мастер-план, КРТ) до операционного (ППР). Таким образом, она создает условия для повышения управляемости и эффективности реализации стратегических проектов, сокращения сроков строительства, оптимизации затрат и улучшения качества городской среды.
Практический опыт разработки мастер-планов Чеченской Республики и Грозного, а также участие в международном конкурсе по формированию мастер-плана новой столицы Монголии подтверждают универсальность выявленных проблем и актуальность предложенного решения. Введение ПОСРТ в систему документов территориального развития позволит сформировать методологическую основу для комплексного управления строительством, что имеет значительный потенциал для применения как в российских, так и в зарубежных проектах.
1. Лапидус А. А. Сценарно-ориентированное проектирование объектов строительства в проектах комплексного развития территорий / А. А. Лапидус, Л. А. Адамцевич // Вестник МГСУ. – 2025. – Т. 20, № 8. – С. 1278–1291. DOI: https://doi.org/10.22227/1997-0935.2025.8.1278-1291; EDN: https://elibrary.ru/DADHEW
2. ДОМ.РФ. Мастер-план Чеченской Республики. – URL: https://дом.рф/urban/fund/project/570740/.
3. ДОМ.РФ. Мастер-план города Грозного. – URL: https://дом.рф/urban/development/grozny/.
4. Лапидус А. А. Обоснование процесса выбора организационно-технологических решений / А. А. Лапидус, П. П. Олейник // Промышленное и гражданское строительство. – 2024. – № 5. – С. 70–74. DOI: https://doi.org/10.33622/0869-7019.2024.04.70-74; EDN: https://elibrary.ru/IHPPPR
5. Лапидус А. А. Методология организации строительства комплексного развития территорий для обеспечения ресурсной и логистической координации / А. А. Лапидус, Б. М. Красновский, С. А.-Ю. Муртазаев, С. А. Алиев // Строительное производство. – 2025. – № 1. – С. 3–7. DOI: https://doi.org/10.54950/26585340_2025_1_3; EDN: https://elibrary.ru/NKSCFC
6. Лапидус А. А. Организационно-технологическая надежность производственно-логистических процессов в строительстве / А. А. Лапидус, Г. Б. Сафарян // Наука и бизнес: пути развития. – 2019. – № 3 (93). – С. 148–152. EDN: https://elibrary.ru/XWSYGA
7. Болотова А. С. Контроль качества работ с применением технологий на базе компьютерного зрения / А. С. Болотова, А. С. Цыпкин, В. Ю. Частова // Строительное производство. – 2025. – № 1. – С. 99–105. DOI: https://doi.org/10.54950/26585340_2025_1_99; EDN: https://elibrary.ru/SFQQUW
8. Алиев С. А. Грозненский НИИ: мастер-план как инструмент планирования и развития депрессивных территорий города. Методики и принципы решения / С. А. Алиев, Е. Д. Терехова, Ш. А. Насуханов // Актуальные проблемы строительной отрасли и образования – 2023: сб. докл. IV Национальной научной конференции. – Москва : МГСУ, 2024. – С. 333–339. EDN: https://elibrary.ru/CJYUFS
9. Lapidus A., Abramov I. Systemic integrated method for assessing factors affecting construction timelines // MATEC Web of Conferences. – 2018. – Vol. 193. – P. 05033. DOI:https://doi.org/10.1051/matecconf/201819305033. EDN: https://elibrary.ru/KPBAND
10. Саламанова М. Ш. Современные цифровые модели в организационно-технологическом проектировании объектов строительства / М. Ш. Саламанова, М. А. Эльмурзаев, С. А. Алиев, И. С. А. Муртазаев // Сборник научных трудов, посвященный 90-летию Х. И. Ибрагимова. По итогам IV Междунар. науч. конгресса «Современная наука, человек и цивилизация». – Махачкала, 2024. – С. 72–79. DOI: https://doi.org/10.69537/SBORNIKKNIIRAN.2024.1.010; EDN: https://elibrary.ru/ADLXTK
11. Brito D. M., Ferreira E. A. M. Strategies for representation and analyses of 4D modeling applied to construction project management // Procedia Economics and Finance. – 2015. – Vol. 21. – P. 374–382. DOI: https://doi.org/10.1016/S2212-5671(15)00189-6
12. Chang H. S., Kang S. C., Chen P. H. Systematic procedure of determining an ideal color scheme on 4D models // Advanced Engineering Informatics. – 2009. – Vol. 23, No. 4. – P. 463–473. DOI: https://doi.org/10.1016/j.aei.2009.05.002
13. Xun X., Zhang J., Yuan Y. Multi-Information Fusion Based on BIM and Intuitionistic Fuzzy D-S Evidence Theory for Safety Risk Assessment of Undersea Tunnel Construction Projects // Buildings. – 2022. – Vol. 12, Iss. 11. – P. 1802. DOI:https://doi.org/10.3390/buildings12111802. EDN: https://elibrary.ru/IVKQLK
14. Kassem M., Kelly G., Dawood N., Serginson M., Lockley S. BIM in facilities management applications: a case study of a large university complex // Built Environment Project and Asset Management. – 2015. – Vol. 5, Iss. 3. – P. 261–277. DOI:https://doi.org/10.1108/BEPAM-02-2014-0011.
