Russian Federation
Russian Federation
Russian Federation
UDC 69.05
Introduction. Master plans have become an important instrument for integrated territorial development, defining spatial and functional scenarios and priorities for infrastructure transformation. However, the strategic nature of master plans leaves the organizational and technological aspect of implementation unresolved, creating a gap between territorial development goals and the possibilities of construction implementation. Materials and Methods. The study employed an analysis of strategic and design-related documents, a comparison of the functions of the master plan and organizational-technological documentation in construction, as well as a structural and logical generalization of the gaps identified between the strategic level of territorial development and the level of construction implementation. The empirical basis of the study consisted of the materials of the Master Plan of the Chechen Republic and the Master Plan of the city of Grozny, considered from the standpoint of their applicability to the tasks of organizational and technological preparation for the implementation of integrated territorial development projects. Results. The study found that, despite their significance as strategic documents, master plans do not explicitly contain mechanisms ensuring phased territorial development, resource coordination, engineering preparation, and logistical support for construction implementation. On this basis, the need for an intermediate organizational and technological link between the master plan and the subsequent stages of design and construction is substantiated. Such a link is proposed in the form of the Project for Organizing Territorial Development Construction. Conclusions. The proposed sequence “master plan – Project for Organizing Territorial Development Construction – construction organization project – work execution plan” allows a more consistent transition from strategic planning to construction implementation and may be regarded as a direction for further development of organizational and technological support for integrated territorial development projects.
master plan, integrated territorial development, Project for Organizing Territorial Development Construction, organizational and technological support, construction logistics, engineering infrastructure, construction organization project, work execution plan
Введение
В последние годы мастер-планирование становится одним из ключевых инструментов комплексного развития территорий (КРТ) в России. Разработка проектов КРТ и мастер-планов представляет собой сложный, многоуровневый процесс, требующий интеграции организационно-технологических, экономических и градостроительных решений [1]. Такой подход позволяет увязать стратегию пространственного развития с целями социально-экономической политики, повысить качество городской среды и сформировать инвестиционную привлекательность регионов.
В рамках федеральных инициатив, реализуемых по поручению Президента Российской Федерации, ведется разработка мастер-планов российских городов и субъектов Федерации [2], включая Чеченскую Республику и ее столицу — город Грозный, где сформированы новые подходы к стратегическому и территориальному планированию.
Мастер-план Чеченской Республики — первый стратегический документ комплексного развития целого субъекта Российской Федерации, направленный на повышение качества жизни, привлечение инвестиций и развитие диверсифицированной экономики, опирающейся на внутренний потенциал и инновации. Проект охватывает все районы республики, учитывает их уникальные особенности и предлагает сценарии пространственно-экономической трансформации с акцентом на образование, занятость, промышленность, логистику, туризм и жилищное строительство. Среди ключевых задач документа — улучшение жилищных условий для более чем 1,5 млн жителей республики, развитие социальной инфраструктуры, а также диверсификация экономики за счет туристического и агропромышленного секторов.
Мастер-план Грозного (рис.1), в свою очередь, определяет стратегию развития столицы региона как современного многофункционального центра с развитой жилой застройкой, транспортной и инженерной инфраструктурой. Согласно данным ДОМ.РФ, одной из приоритетных задач является переселение граждан из аварийного жилья (около 400 тыс. кв. м жилфонда) и строительство новых образовательных и медицинских учреждений . Особое внимание уделено развитию улично-дорожной сети и общественных пространств, а также созданию новых рабочих мест для удержания молодого населения [3].
Рис. 1. Фрагмент мастер-плана г. Грозный. Схема создания зеленого кольца «Сердце Грозного»
Практика разработки и анализа этих мастер-планов, в которых авторы принимали непосредственное участие, выявила системное противоречие. Несмотря на наличие стратегических решений и долгосрочных ориентиров, мастер-планы не содержат организационно-технологической составляющей, необходимой для реализации строительных процессов. В них отсутствуют механизмы ресурсно-логистической координации, инженерной подготовки, управления поэтапностью и взаимодействия внешних и внутренних инфраструктурных контуров. Аналогичные выводы были сделаны в ходе участия в международном конкурсе на разработку мастер-плана новой столицы Монголии, где также проявился разрыв между стратегическим планированием и строительной практикой.
Кроме того, как отмечают авторы традиционный подход организация строительства, рассматривает объекты КРТ как изолированные элементы, что нарушает системотехнические принципы эмерджентности и иерархичности [4-6]. Это подчеркивает необходимость формирования связующей организационно-технологической модели, обеспечивающей целостность и управляемость территориального развития.
В логике действующего свода правил график производства работ рассматривается как инструмент, отражающий «последовательность и сроки выполнения работ с максимально возможным их совмещением». Это важно, поскольку уже на нормативном уровне организация строительства связывается не только с отдельным объектом, но и с координацией процессов во времени.
В целях устранения понятийной неопределенности необходимо разграничить уровни и документы, участвующие в переходе от стратегического планирования к строительной реализации. Мастер-план в рассматриваемой логике относится к стратегическому и пространственно-планировочному уровню: он определяет приоритеты развития территории, функциональную структуру, инфраструктурные сценарии и общую последовательность преобразований, но не устанавливает состав организационно-технологических решений строительного производства. Проект организации строительства (ПОС), напротив, относится к проектной документации объекта капитального строительства; его состав и требования к содержанию определяются Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации № 87. Проект производства работ (ППР) относится к организационно-технологической документации стадии строительства и разрабатывается лицом, осуществляющим строительство, для реализации решений проектной и рабочей документации на уровне конкретных видов и этапов работ. В этой системе Проект организации строительства развития территорий (ПОСРТ) предлагается рассматривать как промежуточный организационно-технологический уровень, который не подменяет ни мастер-план, ни ПОС, ни ППР, а обеспечивает перевод стратегических решений территориального развития в параметры строительной реализуемости: этапность освоения, ресурсное обеспечение, внешнюю и внутреннюю логистику, инженерную подготовку и согласование временной инфраструктуры. Тем самым формируется последовательная связка: «мастер-план → ПОСРТ → ПОС → ППР», в которой каждый документ сохраняет собственный предмет регулирования и собственный уровень управления.
Материалы и методы
Исследование основано на анализе документов стратегического планирования и организационно-технологической документации, применяемой при реализации проектов комплексного развития территорий. Основными источниками информации выступили мастер-план Чеченской Республики и мастер-план города Грозного, разработанные в рамках федеральной программы по формированию новой городской политики при участии ДОМ.РФ . Эти документы содержат стратегические ориентиры пространственного развития, социально-экономические показатели, прогнозные сценарии и перечень приоритетных проектов.
Нормативную основу исследования составили положения градостроительного законодательства и документов, регулирующих организацию строительства, в том числе Градостроительный кодекс Российской Федерации, Постановление Правительства Российской Федерации №87, устанавливающий состав разделов проектной документации, а также СП 48.13330.2019 «Организация строительства». Указанные документы использовались для характеристики действующей системы организационно-технологического обеспечения строительства, главным образом в части функций и места проекта организации строительства и проекта производства работ.
В рамках исследования проведена аналитическая работа, направленная на выявление разрыва между стратегическим уровнем территориального планирования и уровнем практической реализации. В работе оценивалась структура и содержательные возможности мастер-планов с точки зрения наличия или отсутствия механизмов обеспечивающих этапность освоения территорий, ресурсную координацию, инженерную подготовку, логистическое сопровождение и организацию временной инфраструктуры строительства на территории.
Дополнительно использовался метод структурного выделения организационно-технологических ограничений, возникающих при переходе от стратегических решений к стадиям проектирования и строительства. Это позволило установить, что мастер-план, определяя направления и приоритеты территориального развития, не содержит в явном виде инструментов организационно-технологической координации, необходимых для практической реализации крупных проектов комплексного развития территорий.
Таким образом, методическая основа исследования включает анализ стратегических документов территориального развития, рассмотрение действующей системы организационно-технологической документации в строительстве и выявление структурного разрыва между уровнем планирования и уровнем строительной реализации. На этой основе обосновывается необходимость промежуточного организационно-технологического инструмента, обеспечивающего переход от стратегических решений к их последующему проектному и производственному воплощению.
Результаты
Анализ мастер-планов Чеченской Республики и города Грозного показал, что они формируют стратегическую основу пространственного и социально-экономического развития на региональном и городском уровнях. Эти документы содержат системные решения в области пространственного планирования, функционального зонирования и инфраструктурного развития, однако в них выявлен ряд ограничений, связанных с отсутствием организационно-технологической проработки, необходимой для реализации намеченных мероприятий (табл. 1).
Таблица 1
Основные результаты анализа мастер-планов Чеченской Республики и города Грозного
|
Параметр |
Мастер-план Чеченской Республики |
Мастер-план города Грозного |
Общие ограничения |
|
Жилищная политика |
Переселение из аварийного жилья (более 400 тыс. м²), развитие новых жилых районов. |
Модернизация центральных кварталов, строительство современных жилых комплексов. |
Отсутствие увязки с мощностями и ресурсным обеспечением строительства. |
|
Транспорт и инфраструктура |
Новые магистрали, транспортные узлы, логистические зоны. |
Развитие улично-дорожной сети, общественного транспорта. |
Нет механизмов строительной логистики и инженерной защиты. |
|
Социальные объекты |
Новые школы, больницы, культурные центры. |
Социальные кластеры и общественные пространства. |
Не определена этапность и ресурсная координация строительства. |
|
Экономика и занятость |
Туризм, АПК, малый бизнес. |
Деловой центр, инновационные услуги. |
Нет связи с трудовыми и производственными ресурсами. |
|
Общие выводы |
Стратегическая ориентация на развитие региона. |
Формирование современной городской среды. |
Необходим переход к организационно-технологическому уровню — ПОСРТ. |
Сравнение показало, что на стратегическом уровне основное внимание уделяется социально-экономическим и пространственным аспектам — жилищному строительству, развитию транспортной и инженерной инфраструктуры, модернизации общественных пространств, стимулированию экономической активности. Эти направления во многом совпадают для региона и столицы, формируя единый вектор развития республики.
Вместе с тем в ходе исследования выявлена структурная проблема: в рассмотренных мастер-планах отсутствуют инструменты, обеспечивающие переход от стратегических решений к организационно-технологической проработке их строительной реализации. В документах не определены в явном виде механизмы ресурсно-логистической координации, инженерной защиты, этапности освоения территорий и организационного сопровождения строительной реализации. Фактически организационно-технологическая часть передается на уровень последующих проектных стадий, что приводит к фрагментарности реализации.
Именно на этой стадии возникает разрыв между параметрами пространственного развития и параметрами строительной реализуемости. Мастер-план задает целевые характеристики территории, однако не фиксирует последовательность освоения участков, баланс мощностей и логику ресурсного обеспечения, что снижает управляемость практической реализации.
Решением выявленного противоречия может стать соединение стратегической и производственной плоскости управления [8-10]. Такая связка будет способствовать согласованности между целями мастер-планов и реальными возможностями строительного комплекса, позволяя на ранних стадиях определить логику освоения территории, распределение ресурсов и этапность реализации проектов.
Таким образом, результаты исследования подтвердили, что при всей ценности мастер-планов как стратегических документов они не обеспечивают полноты перехода от уровня планирования к уровню строительной реализации. Для преодоления этого методологического разрыва обоснована необходимость введения нового связующего инструмента — Проекта организации строительства развития территорий (ПОСРТ), обеспечивающего интеграцию стратегических решений с организационно-технологической базой строительства и управления ресурсами (рис. 2).
Рис. 2. Место ПОСРТ в системе перехода от стратегического территориального планирования к строительной реализации
Обсуждение
Выявлено, что мастер-планы обладают высоким потенциалом как стратегические документы, однако не обеспечивают полноты организационно-технологической проработки, необходимой для их практической реализации. Выявленные ограничения выходят за рамки рассмотренного локального кейса и могут проявляться в более широком контексте территориального развития, что требует дальнейшего исследования.
Для устранения данного методологического разрыва предлагается использование Проекта организации строительства развития территорий (ПОСРТ), который может стать связующим звеном между стратегическими решениями мастер-плана и последующими стадиями проектирования и строительства. ПОСРТ позволяет выделить и структурировать два взаимосвязанных контура (рис. 3):
- внешний контур, включающий транспортную связанность, заплощадочные инженерные сети, инженерную защиту и связь территории с региональной инфраструктурой;
- внутренний контур, охватывающий организацию строительной индустрии на территории, временные городки, складские зоны, внутреннюю дорожную сеть и логистику ресурсов.
Рис. 3. Интеграция внешнего и внутреннего контуров
Такое разделение позволяет учитывать не только цели территориального развития, но и реальные ограничения строительной реализации. В этом случае внешний контур задает рамочные условия освоения территории, а внутренний контур обеспечивает их преобразование в систему организационно-технологических решений, связанных с размещением производственных зон, временной инфраструктуры, складского хозяйства и логистики ресурсов.
В перспективе развитие ПОСРТ может быть дополнено цифровыми инструментами, включая BIM-технологии и концепцию «цифровых двойников», что позволит повысить качество координации за счет динамического моделирования потоков материалов, трудовых ресурсов и техники, а также прогнозировать риски и оптимизировать сроки выполнения работ [11-14].
Практический опыт участия авторов в разработке мастер-планов, а также в международном конкурсе на разработку мастер-плана новой столицы Монголии Харакорум показал, что даже при высокой степени проработки пространственных решений вопросы организационно-технологического обеспечения реализации территориальных преобразований требует отдельного рассмотрения. Это позволяет рассматривать проблему согласования стратегии и строительной реализации как задачу, имеющую более широкий характер, чем отдельный локальный кейс.
Включение ПОСРТ в систему документов территориального развития позволяет создать последовательную связку: «КРТ, Мастер-план ® ПОСРТ ® ПОС ® ППР». Такой подход обеспечивает преемственность между целеполаганием, организацией строительных процессов и операционным управлением, минимизируя ресурсно-логистические риски и повышая эффективность реализации проектов.
Тем самым обеспечивается переход от стратегического описания территории к организационно-технологической модели ее освоения, в которой этапность, ресурсное обеспечение и логистика рассматриваются как взаимосвязанные параметры единого инвестиционно-строительного процесса
Заключение
Выявленный разрыв между стратегическим уровнем и уровнем строительной реализации ограничивает возможности эффективной реализации крупных проектов. Проведенный анализ показал, что в мастер-планах, при всей их значимости как документов стратегического развития, в явном виде не представлены решения ресурсно-логистической координации, инженерной защиты, временной строительной инфраструктуры и согласованием этапности освоения территорий с возможностями строительного производства.
Для преодоления данного разрыва в работе обоснована необходимость промежуточного организационно-технологического звена, обеспечивающего переход от стратегического планирования к последующим стадиям проектирования и строительства. В качестве такого звена предложено рассматривать Проект организации строительства развития территорий (ПОСРТ).
ПОСРТ следует рассматривать не как дополнительный проектный документ, а как промежуточный уровень управления, обеспечивающий перевод решений мастер-плана в параметры строительной реализуемости, ресурсной обеспеченности и логистической координации
Предлагаемая методология обеспечивает преемственность на всех уровнях проектирования и реализации — от стратегического (мастер-план, КРТ) до операционного (ППР). Таким образом, она создает условия для повышения управляемости и эффективности реализации стратегических проектов, сокращения сроков строительства, оптимизации затрат и улучшения качества городской среды.
Практический опыт разработки мастер-планов Чеченской Республики и Грозного, а также участие в международном конкурсе по формированию мастер-плана новой столицы Монголии подтверждают универсальность выявленных проблем и актуальность предложенного решения. Введение ПОСРТ в систему документов территориального развития позволит сформировать методологическую основу для комплексного управления строительством, что имеет значительный потенциал для применения как в российских, так и в зарубежных проектах.
1. Lapidus, A. A., Adamcevich, L. A. Scenarno-orientirovannoe proektirovanie ob"ektov stroitel'stva v proektakh kompleksnogo razvitiya territorii [Scenario-oriented design of construction objects in integrated territorial development projects]. Vestnik MGSU, 2025, vol. 20, no. 8, pp. 1278–1291. DOI: https://doi.org/10.22227/1997-0935.2025.8.1278-1291; EDN: https://elibrary.ru/DADHEW
2. DOM.RF. Master-plan of the Chechen Republic. Available at: https://dom.rf/urban/fund/project/570740/.
3. DOM.RF. Master-plan of the city of Grozny. Available at: https://dom.rf/urban/development/grozny/.
4. Lapidus, A. A., Oleynik, P. P. Obosnovanie protsessa vybora organizatsionno-tekhnologicheskikh resheniy [Justification of the process for choosing organizational and technological solutions]. Promyshlennoe i grazhdanskoe stroitel'stvo, 2024, no. 5, pp. 70–74. DOI: https://doi.org/10.33622/0869-7019.2024.04.70-74; EDN: https://elibrary.ru/IHPPPR
5. Lapidus, A. A., Krasnovskiy, B. M., Murtazaev, S. A.-Yu., Aliev, S. A. Metodologiya organizatsii stroitel'stva kompleksnogo razvitiya territoriy dlya obespecheniya resursnoi i logisticheskoi koordinatsii [Methodology for organizing construction of integrated territorial development to ensure resource and logistics coordination]. Stroitel'noe proizvodstvo, 2025, no. 1, pp. 3–7. DOI: https://doi.org/10.54950/26585340_2025_1_3; EDN: https://elibrary.ru/NKSCFC
6. Lapidus, A. A., Safaryan, G. B. Organizatsionno-tekhnologicheskaya nadezhnost' proizvodstvenno-logisticheskikh protsessov v stroitel'stve [Organizational and technological reliability of production-logistics processes in construction]. Nauka i biznes: puti razvitiya, 2019, no. 3 (93), pp. 148–152. EDN: https://elibrary.ru/XWSYGA
7. Bolotova, A. S., Tsypkin, A. S., Chastova, V. Yu. Kontrol' kachestva rabot s primeneniem tekhnologiy na baze komp'yuternogo zreniya [Quality control of works using technologies based on computer vision]. Stroitel'noe proizvodstvo, 2025, no. 1, pp. 99–105. DOI: https://doi.org/10.54950/26585340_2025_1_99; EDN: https://elibrary.ru/SFQQUW
8. Aliev, S. A., Terekhova, E. D., Nasukhanov, Sh. A. Groznenskii NII: master-plan kak instrument planirovaniya i razvitiya depressivnykh territoriy goroda [Grozny Research Institute: master plan as a tool for planning and developing depressed urban areas]. In: Aktualnye problemy stroitel'noi otrasli i obrazovaniya – 2023: Proceedings of the IV National Scientific Conference. Moscow: MGSU, 2024, pp. 333–339. EDN: https://elibrary.ru/CJYUFS
9. Lapidus, A., Abramov, I. Systemic integrated method for assessing factors affecting construction timelines. MATEC Web of Conferences, 2018, vol. 193, p. 05033. DOI:https://doi.org/10.1051/matecconf/201819305033. EDN: https://elibrary.ru/KPBAND
10. Salamanova, M. Sh., Elmurzaev, M. A., Aliev, S. A., Murtazaev, I. S. A. Sovremennye tsifrovye modeli v organizatsionno-tekhnologicheskom proektirovanii ob"ektov stroitel'stva [Modern digital models in organizational-technological design of construction objects]. In: Sbornik nauchnykh trudov, posvyashchennyi 90-letiyu Kh. I. Ibragimova. Itogi IV Mezhdunarodnogo nauchnogo kongressa “Sovremennaya nauka, chelovek i tsivilizatsiya”. Makhachkala, 2024, pp. 72–79. DOI: https://doi.org/10.69537/SBORNIKKNIIRAN.2024.1.010; EDN: https://elibrary.ru/ADLXTK
11. Brito, D. M., Ferreira, E. A. M. Strategies for representation and analyses of 4D modeling applied to construction project management. Procedia Economics and Finance, 2015, vol. 21, pp. 374–382. DOI: https://doi.org/10.1016/S2212-5671(15)00189-6
12. Chang, H. S., Kang, S. C., Chen, P. H. Systematic procedure of determining an ideal color scheme on 4D models. Advanced Engineering Informatics, 2009, vol. 23, no. 4, pp. 463–473. DOI: https://doi.org/10.1016/j.aei.2009.05.002
13. Xun, X., Zhang, J., Yuan, Y. Multi-information fusion based on BIM and intuitionistic fuzzy D–S evidence theory for safety risk assessment of undersea tunnel construction projects. Buildings, 2022, vol. 12, iss. 11, p. 1802. DOI:https://doi.org/10.3390/buildings12111802. EDN: https://elibrary.ru/IVKQLK
14. Kassem, M., Kelly, G., Dawood, N., Serginson, M., Lockley, S. BIM in facilities management applications: a case study of a large university complex. Built Environment Project and Asset Management, 2015, vol. 5, iss. 3, pp. 261–277. DOI:https://doi.org/10.1108/BEPAM-02-2014-0011.
