Введение
Программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (МКД) относится к числу наиболее крупных и социально ориентированных мероприятий в системе жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. В региональные программы включено почти 730 тысяч МКД. За 12 лет реализации те или иные виды работ выполнены более чем в 50% домов. В ходе реализации сформирован значительный объём данных о практических подходах, проектных решениях, сметной стоимости и сведениях о последующей эксплуатации отремонтированных домов.
Однако по мере накопления опыта возникает системное противоречие. Согласно данным Единой информационной системы в сфере закупок и отчетам региональных операторов, сметная стоимость работ по одному и тому же конструктивному элементу или инженерной системе на домах одной серии может различаться в 2–3 раза, и связано это не с разной степенью их физического износа [1].
Материалы и методы
В целях стандартизации подходов к организации и проведению работ по капитальному ремонту и оказания методического содействия субъектам РФ Минстроем России утвержден Приказ от 29 декабря 2022 года № 1159/пр. Данный документ содержит методические рекомендации, согласно которым состав услуг (работ) рекомендуется определять с учетом типа и этажности многоквартирного дома, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта. На основе этих рекомендаций в субъектах РФ установлен рекомендуемый состав работ по капитальному ремонту.
Однако анализ региональных практик показывает, что, несмотря на имеющееся нормативное регулирование, на сегодняшний день не существует единых подходов к формированию организационно-технологических решений при проведении работ по капитальному ремонту многоквартирных домов [2].
Причина кроется в самом порядке организации проектных работ. Разработка проектной и сметной документации осуществляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями — членами саморегулируемых организаций в области архитектурно-строительного проектирования. Подрядные организации определяются региональными операторами капитального ремонта по результатам конкурентных процедур, проводимых в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 1 июля 2016 года № 615, которое регламентирует порядок привлечения подрядных организаций и закупки товаров, работ и услуг для капитального ремонта.
На практике по итогам аукционов договоры на проектные работы могут быть заключены с несколькими подрядными организациями. Каждый проектировщик в рамках действующих норм предлагает собственные технические решения. В отсутствие жёсткой региональной унификации это приводит к значительной вариативности технологических решений для одинаковых по техническим характеристикам конструктивных элементов и инженерных систем МКД. Более того, при разработке документации организации-проектировщики, зачастую не учитывают географические и климатические особенности конкретного субъекта РФ [3]. В совокупности перечисленные факторы неизбежно влекут за собой следующие негативные последствия для однотипных МКД в пределах одного региона (рисунок 1).
Рис. 1. Последствия вариативности технологических решений при капитальном ремонте однотипных МКД
Данная ситуация является системной проблемой, которая вызывает вопросы, как со стороны собственников помещений в многоквартирных домах, так и со стороны контролирующих органов [4].
Результаты
Решением может стать формирование в регионах нового документа, содержащего единые организационно-технологические решения, – технической политики в области проведения капитального ремонта многоквартирных домов. В отличие от действующих методических рекомендаций Минстроя России, которые носят рамочный характер, техническая политика фактически представляет собой нормативно-ориентированный документ прямого действия, обязательный для всех участников системы капремонта: региональных операторов, проектных организаций, подрядчиков, управляющих компаний и собственников помещений в МКД.
Под технической политикой в области проведения капитального ремонта многоквартирных домов предлагается понимать систему принципов, требований и критериев, определяющих выбор технических и организационно-технологических решений при разработке проектной документации на выполнение работ с учётом конструктивных, эксплуатационных и региональных особенностей жилищного фонда [5]. Следовательно, техническая политика исключает субъективные отклонения и гарантирует сопоставимость проектных решений для домов одной категории.
Формирование технической политики осуществляется через систему взаимоувязанных ключевых направлений, каждое из которых задаёт обязательные требования к разработке проектных решений. Основные ключевые направления технической политики приведены в таблице 1.
Таблица 1
Ключевые направления формирования технической политики
|
№ |
Направления |
Краткая характеристика |
Результат |
|
1 |
Единые требования к проектной документации |
Фиксированный состав разделов проектной документации и обязательные расчеты |
Снижение издержек |
|
2 |
Унификация технологических решений |
Ограниченный перечень технологий |
Сопоставимость решений |
|
3 |
Унификация материалов |
Привязка к ресурсу МКД |
Равная нагрузка на собственников |
|
4 |
Стандартизация для всех форм фондов |
Единые требования для спецсчетов и счёта регионального оператора |
Равное право на качественный ремонт |
|
5 |
Альбом типовых решений |
Привязка к серии дома, этажности, климату |
Сокращение сроков, снижение ошибок |
|
6 |
Экономическая эффективность |
Комплексный ремонт |
Экономия ресурсов |
|
7 |
Требования к состоянию после ремонта |
Измеримые целевые показатели |
Объективная оценка качества |
|
8 |
Учёт местных условий |
Сейсмика, мерзлота, влажность, климат |
Долговечность конструкций |
Прежде всего техническая политика устанавливает единые требования к разрабатываемой проектной и сметной документации. Это касается состава разделов проекта, степени детализации конструктивных и технологических решений, форматов представления локальных и сводных смет, а также номенклатуры обязательных обосновывающих расчётов — теплотехнических, прочностных, экономических.
Непосредственно на основе этих требований должна обеспечиваться унификация применяемых технологических решений с учётом установленного в субъекте РФ состава услуг (работ) по капитальному ремонту. Иными словами, выбор технологий для каждого конструктивного элемента — кровли, фасада, фундамента, инженерных систем — осуществляется не произвольно, а в рамках заранее утверждённого ограниченного перечня. Этот перечень формируется с учётом типа и этажности МКД, стоимости ремонта отдельных элементов и нормативных сроков их эффективной эксплуатации до очередного ремонта, что для однотипных домов одной серии в одном регионе обеспечивает сопоставимость технологических решений.
Логическим продолжением унификации технологий является унификация применяемых материалов. Техническая политика закрепляет, что выбор материалов не может быть произвольным или определяться исключительно минимальной начальной ценой. Материалы привязываются к двум ключевым параметрам: межремонтному сроку для данного конструктивного элемента и максимальному остаточному сроку эксплуатации самого МКД с учётом состояния незаменяемых конструкций. Техническая политика фиксирует перечень материалов с гарантированным, документально подтверждённым ресурсом, отдавая предпочтение оптимальному соотношению стоимости и долговечности на всём жизненном цикле здания, определяя минимальные требования к качеству, которые могут быть дополнены по инициативе собственников за счёт дополнительных средств.
Единство технологических и материальных решений невозможно без стандартизации подходов ко всем домам независимо от способа формирования фонда капитального ремонта. Техническая политика позволит устранить существующий дисбаланс между проведением капитального ремонта многоквартирных домов, формирующих фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора, и домами на специальных счетах, которые сегодня часто оказываются вне единого методического поля. Устанавливаются обязательные требования к проектной документации, технологиям, материалам и результатам ремонта независимо от того, кто именно распоряжается средствами. Это гарантирует, что все дома на территории субъекта РФ ремонтируются по единым стандартам, а право граждан на качественный ремонт не зависит от выбранного способа накопления средств.
Практическим инструментом, который объединяет все перечисленные требования в повседневной работе проектировщиков и подрядчиков, становится альбом типовых технических решений. Он содержит ограниченный перечень допустимых технологий и материалов для каждого конструктивного элемента в привязке к конкретным сериям домов, этажности, конструктивной схеме, году постройки и климатической зоне, что позволяет учитывать различия в конструктивных решениях и эксплуатационных нагрузках. Для нетиповых и индивидуальных проектов альбом формируется по конструктивным аналогам с учётом этажности, материала стен и несущей схемы. Такой подход радикально сокращает сроки проектирования, снижает вероятность ошибок и субъективных отклонений [6].
Следующим шагом становится повышение экономической эффективности капитального ремонта, которое достигается не за счёт экономии на качестве, а за счёт объединения и оптимизации видов выполняемых работ. Вместо разрозненных ремонтов отдельных элементов техническая политика поощряет комплексные подходы: одновременное приведение в порядок нескольких взаимосвязанных конструктивных элементов и инженерных систем.
Экономический эффект формируется из экономии на логистике (одноразовый завоз материалов), экономии на использовании машин и механизмов (например, строительные леса используются и финансируются один раз для всех видов работ), сокращения временных издержек и, что особенно важно, исключения повторных повреждений только что отремонтированных конструкций при последующих вмешательствах [7].
Однако выполнение ремонтных работ само по себе не является достаточным условием успешной реализации технической политики, поэтому она предполагает унификацию требований к состоянию конструктивных элементов и инженерных систем после завершения капитального ремонта. Для этого устанавливаются чёткие, измеримые, инструментально подтверждаемые целевые показатели, которые создают объективную основу для оценки качества выполненных работ [8]. Эти же показатели становятся базой для последующего содержания жилья управляющими организациями, поскольку единые регламенты эксплуатации органично вытекают из единых требований к результату ремонта.
Все перечисленные требования не могут быть абстрактными и единообразными для всех территорий. Техническая политика должна учитывать местные условия эксплуатации жилищного фонда. Речь идёт о таких факторах, как сейсмическая активность, многолетняя мерзлота, высокая влажность, агрессивные среды промышленных зон или резко континентальный климат с большими перепадами температур. Учёт этих условий означает, что альбом типовых решений, перечень допустимых материалов и целевые показатели будут различаться в зависимости от природно-климатической и техногенной зоны. Техническая политика на соответствующем территориальном уровне должна явно фиксировать такие различия и делать их обязательными к применению [9, 10]. Только так можно исключить преждевременное разрушение конструкций, дополнительные финансовые потери собственников и обеспечить реальную, а не формальную эффективность капитального ремонта. Предлагаемый подход предполагает нормативно-целевой метод, при котором выбор решений определяется критериями Альбома типовых решений и целевыми показателями долговечности конструкций.
Заключение
Таким образом, введение понятия технической политики и выделение восьми взаимоувязанных ключевых направлений её формирования позволяет трансформировать процессы капитального ремонта многоквартирных домов и рассматривать их не как совокупность разрозненных проектных решений, принимаемых по итогам отдельных аукционов, а как целостную управляемую систему. В рамках такой системы обеспечивается сопоставимость применяемых технических решений для однотипных домов, их экономическая обоснованность, а также соответствие региональным условиям эксплуатации жилищного фонда [11]. Более того, техническая политика создаёт основу для цифровизации управления капитальным ремонтом: типовые решения легко формализуются в виде электронных альбомов, алгоритмов выбора и автоматизированной проверки смет.
