Россия
Россия
Россия
Россия
Россия
УДК 69 Строительство. Строительные материалы. Строительно-монтажные работы
Система капитального ремонта многоквартирных жилых домов в Российской Федерации – достаточная новая, в связи с чем в ней существует ряд нерешенных важных взаимосвязанных проблем и вопросов. У собственников жилых многоквартирных домов (МКД) имеется потребность проживать в комфортных, благоприятных условиях в настоящем и обозримом будущем, четко осознавать на что уходят взносы за капремонт, видеть действительный результат работы Фонда капитального ремонта. На данный момент в России отсутствует понятная, прозрачная, многоуровневая система определения как общего физического износа одного конкретного дома, так и выбора приоритетности выполнения работ капитального ремонта между различными многоквартирными жилыми домами. В данной статье произведен обзор основных существующих проблем, недостатков и особенностей действующей системы капительного ремонта в РФ, а также затронуты способы устранения недостатков при помощи развития нормативной документации как на Федеральном, так и на региональных уровнях, а также предложена идея методики формирования очередности проведения работ капитального ремонта при помощи введения интегральных показателей, выявления достоверных факторов посредством экспертного опроса и определения весов факторов.
капитальный ремонт, физический износ, модельная техническая политика
Введение
До 2012 года государство само принимало участие в финансировании работ, однако выделяемых средств было недостаточно. Именно по этой причине при реформировании системы ЖКХ было принято решение о создании фонда капитального ремонта [1, 2]. Система капитального ремонта в РФ вступила в силу с 2014 года во всех регионах. Капитальный ремонт [3] предназначен для нуждающихся в нем зданий и сооружений – многоквартирных жилых домов, офисных зданий, школ, детских садов и т.д. Проводить работы по капитальному ремонту не имеет смысла только в двух ситуациях: если здание в хорошем состоянии и пригодно для эксплуатации или же в обратном случае, когда здание находится в том состоянии, при котором его предстоит демонтировать.
Из-за новизны и сложности системы в РФ существует ряд нерешенных, волнующих проблем и недостатков [4, 5], к которым, несомненно, стоит подбирать решения, для блага граждан нашей страны
Материалы и методы
На данный момент существуют проблемы:
- Отсутствие методики комплексной оценки технического состояния здания.
В ныне существующем СП 547.1325800.2025 «Здания жилые многоквартирные» [6] не имеется алгоритма для расчета общего физического износа МКД целиком. В документе предоставлен способ для оценки конкретных элементов или систем по отдельности (например, фундамента, фасада и т.д.). Для более объективной и качественной оценки необходимо создание методики для определения комплексного физического состояния, куда будет входить совокупное состояние конструктивных элементов здания (фундаментов, несущих стен, перекрытий и др.), инженерных коммуникаций (систем теплогазоснабжения, водоснабжения и др.), лифтовых, противопожарных систем и т.д.
Также в документации отсутствуют указания для определения приоритетов по очередности работ внутри одного дома. Например, в случае одинакового плохого технического состояния кровли и фундамента, с равным высоким процентом износа, возникает проблема установления первичности проведения ремонтных работ [7]. Выбор последовательности в данном случае происходит на усмотрение конкретного исполнителя, что может привести к неправильным действиям и негативным последствиям при отсутствии достаточной степени квалификации у специалистов.
- Отсутствие учета климатических особенностей регионов РФ
Одинаковые нарушения и поломки в элементах и системах могут иметь отличные друг от друга последствия в разных климатических зонах России [7]. К примеру, нарушение теплоизоляции в южных регионах не будет иметь критичных последствий, тогда как в регионах Сибири, Дальнего Востока и Арктики, данный аспект скажется на комфорте и благополучия проживающих крайне негативно, поэтому в данном случае восстановление теплоизоляции с низкой среднесуточной температурой должно производиться в приоритетном порядке, чего не предусмотрено ныне существующих нормативных документах.
Для достижения максимальной эффективности и экономической целесообразности при проведении капитальных ремонтных работ необходимо формирование четкого, адекватного и понятного состава работ, опираясь на погодно-климатические условия каждого конкретного региона России. Так, не рационально проводить массовые работы по утеплению фасадов в южных регионах с положительными среднесуточными температурами [8].
Необходим документ, регламентирующий составы работ, порядок их выполнения внутри одного дома, а также установление приоритетности выполнения ремонтных работ между МКД с учетом специфики региональных климатических особенностей.
Помимо проблем описанных выше – сложности сравнения физического износа домов целиком из-за отсутствия методов определения в нормативной документации [3, 9, 10], как следствие, невозможность сравнения комплексного состояний и между домами; не принятие во внимание климатических особенностей регионов, выявлены следующие дополнительные критерии, которые несомненно должны влиять на приоритетность выполнения ремонтных работ между МКД.
- Градостроительные задачи
Должны учитываться такие факторы как:
- Месторасположение МКД (историческая часть города, центральный район или же, напротив, спальный), близость к социально и культурно важным объектам;
- Наличие или отсутствие важных запланированных международных и Всероссийских мероприятий (таких как, чемпионаты России и мира, международные и внутренние олимпиады и др.);
- Принадлежность МКД к программам комплексного развития территорий, реконструкции регионов, реновации и др.
- Технико-экономические показатели
При проведении капитальных ремонтных работ следует учитывать экономическую целесообразность их выполнения. Необходимо учитывать оставшийся срок службы дома, в зависимости от него отталкиваться от потребности в трудозатратных дорогостоящих работах.
- Собираемость собственников. Важно учитывать какой процент жильцов в полной мере ответственно относится к созданию благоприятных условий проживания и регулярно вносит вклад в формирование общего бюджета для проведения работ капитального ремонта.
- Мнение проживающих в доме. Проведение опросов среди жильцов сможет восполнить понимание их мнения относительно необходимости и приоритетности конкретных видов работ.
На данном этапе развития системы капитального ремонта в РФ отсутствует единый, четкий, понятный и прозрачный механизм, регулирующий и определяющий потребность в капремонте, а также его очередность между МКД. Необходимо создание новой технической документации, которая будет учитывать вышеизложенные недостатки, а также другие неучтенные проблемы и особенности действующей несовершенной системы [11-15].
Решением может стать создание и принятие модельной технической политики для каждого конкретного региона РФ. В документе должны быть сформированы методы комплексного технического состояния отдельного здания, составы работ, утверждена сложная многоуровневая методика определения очередности проведения работ капитального ремонта между различными зданиями с учетом климатических особенностей.
Результаты
Для создания такой методики сначала необходимо выявить все влияющие на принятие решения факторы, а затем создать систему приоритетности одних факторов над другими.
Выбор очередности зависит от большого количества факторов [16, 17], их можно подразделить на: технические (физический износ, год постройки и др.), экономические (целесообразность проведения работ, собираемость среди жильцов, количество собственников и др.), организационные (наличие технической документации, и другие [18]). В перспективе, все окончательно выявленные факторы позволят определить конечный показатель очередности.
Для получения интегральной модели должны быть выявлены все факторы, оказывающие влияние на потребность в капитальном ремонте. Предварительно, требуется разложить их на уровни влияния: низкая значимость (-1), средняя значимость (0) и высокая значимость (+1).
Введем Rк – интегральный показатель для оценки потребности МКД в капительном ремонте, представляющий из себя совокупность множества факторов, косвенно или прямо влияющих на выбор приоритетности проведения ремонтных работ.
Совокупность свойств, воздействующих на показатель (Rк), можно представить в виде многоуровневой системы (рис 1.). Где верх системы – показатель Rк, на средних уровнях – группы факторов (технические, экономические и организационные). На нижнем – конкретные параметры, входящие в состав групп и предварительно разделенные на три уровня значимости. Структура системы и количество уровней может видоизменяться при дальнейших исследованиях.
Рис. 1. Структура системы определения показателя
Представим функцию которую представим в виде:
(1)
Где — система, объединяющая различные факторы в технической, экономической, организационной и других группах.
Предположим, что соотношение между группами линейное, тогда:
(2)
Где – значение, рассчитанное для каждой i-ой группы, представляющее из себя совокупный показатель, влияющий на выбор очередности проведения работ капитального ремонта в МКД.
Такой же механизм применяется при рассмотрении каждой группы факторов Ф по отдельности:
(3)
Рассмотрим относительный показатель Ф, считая, что зависимость, также, как и в случае с показателем будет линейной:
(4)
В связи со сложностью системы капитального ремонта в РФ, важно учитывать различные факторы, оказывающие влияние на принятие решений по определению очередности проведения работ. Чтобы грамотно учесть каждый фактор, необходимо ввести в формулы коэффициенты весомости (S, s), показывающие значимость влияния определенного фактора на показатель Rк. Данный коэффициент будет называться «вес фактора», выражения примут вид:
(5)
(6)
С помощью метода подстановки, получаем общую формулу для оценки потребности МКД в проведении работ капитального ремонта:
(7)
Заключение
Данный подход, с применением интегрального показателя, дает возможность рассматривать общую картину с учетом оценки групп факторов, воздействующих на принятие окончательных решений. Особенность подхода заключается в возможности учета большого количества факторов, непосредственно влияющих на результат исследований.
В качестве научной новизны исследования стоит отметить впервые предложенную и формализованную комплексную математическую модель для определения приоритетности капитального ремонта МКД на основе интегрального показателя (Rₖ). В отличие от существующих подходов, фокусирующихся на оценке отдельных элементов здания или на одном классе факторов (например, только технических), данная модель системно интегрирует разнородные группы критериев: технические, экономические, организационные и градостроительные, включая уникальный учет региональных климатических особенностей.
Также разработана иерархическая (многоуровневая) структура факторов влияния, на верхнем уровне которой находятся сгруппированные показатели, а на нижнем — конкретные параметры с предварительной оценкой их значимости. Это позволяет структурировать сложную, многокритериальную задачу планирования и перевести ее в плоскость количественной оценки с помощью системы взвешенных линейных функций.
Научным вкладом является сама концепция перехода от качественных и часто субъективных оценок «нуждаемости» к алгоритмизированной, воспроизводимой процедуре расчета. Авторы закладывают методологическую основу для создания «модельных технических политик» в регионах, что является новым шагом в совершенствовании нормативно-методического обеспечения системы капитального ремонта в РФ. Предложенный подход минимизирует субъективизм при формировании региональных программ ремонта за счет введения весовых коэффициентов (S, s), определяющих вклад каждого фактора.
Дальнейшим этапом исследований является определение и выявление приоритетности факторов, вычисление весовых коэффициентов.
1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон № 188-ФЗ от 29.12.2004 (ред. от 21.11.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023). [Принят осударственной Думой 22 декабря 2004 года: одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года] (с изменениями на 8 августа 2024 года).
2. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон № 185-ФЗ от 21.07.2007 [Принят государственной Думой 6 июля 2007 года: Одобрен Советом Федерации 11 июля 2007 года] (с изменениями на 25 декабря 2023 года). - URL: http:// www. consultant.ru (дата обращения: 27.07.2024).
3. Development of a method to identify the need for capital repairs and renovation of administrative buildings / A. A. Lapidus, D. V. Topchiy, T. K. Kuzmina [et al.] // Construction Materials and Products. – 2024. – Vol. 7, No. 6. DOI: https://doi.org/10.58224/2618-7183-2024-7-6-9; EDN: https://elibrary.ru/KVWQLO
4. Fatullaev, R. S. Organizational and Technological Methods for Unscheduled Repair Works / R. S. Fatullaev // Components of Scientific and Technological Progress. – 2017. – No. 3 (33). – Pp. 17-22. EDN: https://elibrary.ru/XTGBTF
5. Influence of the results of verification calculations of the building on the comprehensive examination and determination of the technical condition of the bearing structures of the building / R. S. Fatullaev, Ya. V. Shesterikova, T. Kh. Bidov, M. Koroteeva // International Journal of Engineering Trends and Technology. – 2023. – Vol. 71, Iss 6. – Pp. 134-140. DOI: https://doi.org/10.14445/22315381/IJETT-V71I6P216; EDN: https://elibrary.ru/NAMOAG
6. Свод правил СП 547.1325800.2025 «Здания жилые многоквартирные. Правила установления необходимости проведения капитального ремонта»: утв. Приказом Минстроя России от 22.09.2025 № 569/пр: введ. в действие с 23.10.2025.
7. Методика оценки потребности проведения капитального ремонта для каждого типа многоквартирного дома / А. А. Лапидус, С. И. Экба, Е. Билонда Трегубова, С. А. Кормухин // Инженерный вестник Дона. – 2023. – № 5 (101). – С. 298-312 EDN: https://elibrary.ru/KNVDAU
8. Организационно-технологические решения при реконструкции и капитальном ремонте зданий и сооружений : учебно-методическое пособие / А. А. Лапидус, Т. Бидов, А. Хубаев, С. И. Экба. – Москва : МИСИ – МГСУ, 2024. – 64 с. EDN: https://elibrary.ru/KTDCBD
9. ВСН 58-88(р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования : Ведомственные строительные нормы : утверждены Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312 : срок введения в действие 1 июля 1989 года / Госкомархитектуры. – Издание официальное. – Москва : ОАО «ЦПП», 2008.
10. ВСН 61-89(р). Ведомственные строительные нормы. Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования : утверждены Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 г. № 250 / Госкомархитектуры / Госстрой России. – Издание официальное. – Москва : ОАО «ЦПП», 2008. – 18 с.
11. Факторы, влияющие на процесс реализации проекта капитального ремонта социальных объектов / А. О. Хубаев, А. О. Езаов, А. Е. Боровкова, Т. И. Чеченов // Строительное производство. – 2025. – № 1. – С. 107-112. – DOIhttps://doi.org/10.54950/26585340_2025_1_107. EDN: https://elibrary.ru/ZAJBHB
12. Лапидус, А. А. Исследование организационно-технических решений при проведении капитального ремонта многоквартирных жилых домов / А. А. Лапидус, Т. Х. Бидов, А. О. Хубаев // Известия Тульского государственного университета. Технические науки. – 2024. – № 2. – С. 172-176. – DOIhttps://doi.org/10.24412/2071-6168-2024-2-172-173. EDN: https://elibrary.ru/UBHFXR
13. Хубаев, А. О. Анализ и сбор данных для проведения капитального ремонта в России / А. О. Хубаев, Б. Р. Долов // Известия Тульского государственного университета. Технические науки. – 2023. – № 7. – С. 625-628. – DOIhttps://doi.org/10.24412/2071-6168-2023-7-625-626 EDN: https://elibrary.ru/MITUBH
14. Анализ основных проблем планирования программ капитального ремонта / А. Ю. Кагазежев, Р. С. Фатуллаев, А. О. Хубаев, Я. В. Шестерикова // Перспективы науки. – 2022. – № 12(159). – С. 81-86. EDN: https://elibrary.ru/WWCYKN
15. Анализ трудоемкости ремонтных работ в разных странах / Р. С. Фатуллаев, Т. Х. Бидов, А. О. Хубаев, Т. К. Кузьмина // Строительное производство. – 2022. – № 4. – С. 86-90. – DOIhttps://doi.org/10.54950/26585340_2022_4_86. EDN: https://elibrary.ru/XWISIS
16. Кузьмина, Т. К. Систематизация критериев определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах / Т. К. Кузьмина, Д. Д. Бабушкина // Инженерный вестник Дона. – 2023. – № 9. EDN: https://elibrary.ru/IBGJJQ
17. Экба, С. И. Основные факторы, влияющие на выбор организационно технологических решений при капитальном ремонте жилых домов / С. И. Экба, Е. Билонда Трегубова, С. А. Кормухин. – DOIhttps://doi.org/10.54950/26585340_2023_4_83 // Строительное производство. – 2023. – № 4. – С. 83-87. EDN: https://elibrary.ru/RQDDOH
18. Fatullaev R. et al. Analytical study of the actual cost of the completed overhaul of multi-apartment residential buildings in Russia //E3S Web of Conferences. – EDP Sciences, 2023. – Т. 389. – С. 06029. DOI: https://doi.org/10.1051/e3sconf/202338906029; EDN: https://elibrary.ru/IVEPWA
19. Fatullaev R. et al. Analytical study of the actual cost of the completed overhaul of multi-apartment residential buildings in Russia //E3S Web of Conferences. – EDP Sciences, 2023. – T. 389. – C. 06029. DOI: https://doi.org/10.1051/e3sconf/202338906029; EDN: https://elibrary.ru/IVEPWA
