Russian Federation
Russian Federation
Russian Federation
Russian Federation
Russian Federation
UDC 69
The capital repair system for multi-apartment residential buildings in the Russian Federation is relatively new, and as a result, it faces a number of unresolved, important, and interconnected issues. Owners of residential apartment buildings need to live in comfortable, favorable conditions in the present and foreseeable future, to clearly understand what their capital repair contributions are spent on, and to see tangible results from the work of the Capital Repair Fund. Currently, Russia lacks a clear, transparent, and multi-level system for determining both the overall physical deterioration of a specific building and for prioritizing capital repair work among different multi-apartment residential buildings. This article provides an overview of the main existing problems, shortcomings, and features of the current capital repair system in the Russian Federation. It also addresses ways to eliminate these shortcomings through the development of regulatory documentation at both the federal and regional levels. Furthermore, the article proposes an idea for a methodology to prioritize capital repair work by introducing integral indicators, identifying reliable factors through expert surveys, and determining the weighting of these factors.
major overhaul; physical deterioration; model technical policy
Введение
До 2012 года государство само принимало участие в финансировании работ, однако выделяемых средств было недостаточно. Именно по этой причине при реформировании системы ЖКХ было принято решение о создании фонда капитального ремонта [1, 2]. Система капитального ремонта в РФ вступила в силу с 2014 года во всех регионах. Капитальный ремонт [3] предназначен для нуждающихся в нем зданий и сооружений – многоквартирных жилых домов, офисных зданий, школ, детских садов и т.д. Проводить работы по капитальному ремонту не имеет смысла только в двух ситуациях: если здание в хорошем состоянии и пригодно для эксплуатации или же в обратном случае, когда здание находится в том состоянии, при котором его предстоит демонтировать.
Из-за новизны и сложности системы в РФ существует ряд нерешенных, волнующих проблем и недостатков [4, 5], к которым, несомненно, стоит подбирать решения, для блага граждан нашей страны
Материалы и методы
На данный момент существуют проблемы:
- Отсутствие методики комплексной оценки технического состояния здания.
В ныне существующем СП 547.1325800.2025 «Здания жилые многоквартирные» [6] не имеется алгоритма для расчета общего физического износа МКД целиком. В документе предоставлен способ для оценки конкретных элементов или систем по отдельности (например, фундамента, фасада и т.д.). Для более объективной и качественной оценки необходимо создание методики для определения комплексного физического состояния, куда будет входить совокупное состояние конструктивных элементов здания (фундаментов, несущих стен, перекрытий и др.), инженерных коммуникаций (систем теплогазоснабжения, водоснабжения и др.), лифтовых, противопожарных систем и т.д.
Также в документации отсутствуют указания для определения приоритетов по очередности работ внутри одного дома. Например, в случае одинакового плохого технического состояния кровли и фундамента, с равным высоким процентом износа, возникает проблема установления первичности проведения ремонтных работ [7]. Выбор последовательности в данном случае происходит на усмотрение конкретного исполнителя, что может привести к неправильным действиям и негативным последствиям при отсутствии достаточной степени квалификации у специалистов.
- Отсутствие учета климатических особенностей регионов РФ
Одинаковые нарушения и поломки в элементах и системах могут иметь отличные друг от друга последствия в разных климатических зонах России [7]. К примеру, нарушение теплоизоляции в южных регионах не будет иметь критичных последствий, тогда как в регионах Сибири, Дальнего Востока и Арктики, данный аспект скажется на комфорте и благополучия проживающих крайне негативно, поэтому в данном случае восстановление теплоизоляции с низкой среднесуточной температурой должно производиться в приоритетном порядке, чего не предусмотрено ныне существующих нормативных документах.
Для достижения максимальной эффективности и экономической целесообразности при проведении капитальных ремонтных работ необходимо формирование четкого, адекватного и понятного состава работ, опираясь на погодно-климатические условия каждого конкретного региона России. Так, не рационально проводить массовые работы по утеплению фасадов в южных регионах с положительными среднесуточными температурами [8].
Необходим документ, регламентирующий составы работ, порядок их выполнения внутри одного дома, а также установление приоритетности выполнения ремонтных работ между МКД с учетом специфики региональных климатических особенностей.
Помимо проблем описанных выше – сложности сравнения физического износа домов целиком из-за отсутствия методов определения в нормативной документации [3, 9, 10], как следствие, невозможность сравнения комплексного состояний и между домами; не принятие во внимание климатических особенностей регионов, выявлены следующие дополнительные критерии, которые несомненно должны влиять на приоритетность выполнения ремонтных работ между МКД.
- Градостроительные задачи
Должны учитываться такие факторы как:
- Месторасположение МКД (историческая часть города, центральный район или же, напротив, спальный), близость к социально и культурно важным объектам;
- Наличие или отсутствие важных запланированных международных и Всероссийских мероприятий (таких как, чемпионаты России и мира, международные и внутренние олимпиады и др.);
- Принадлежность МКД к программам комплексного развития территорий, реконструкции регионов, реновации и др.
- Технико-экономические показатели
При проведении капитальных ремонтных работ следует учитывать экономическую целесообразность их выполнения. Необходимо учитывать оставшийся срок службы дома, в зависимости от него отталкиваться от потребности в трудозатратных дорогостоящих работах.
- Собираемость собственников. Важно учитывать какой процент жильцов в полной мере ответственно относится к созданию благоприятных условий проживания и регулярно вносит вклад в формирование общего бюджета для проведения работ капитального ремонта.
- Мнение проживающих в доме. Проведение опросов среди жильцов сможет восполнить понимание их мнения относительно необходимости и приоритетности конкретных видов работ.
На данном этапе развития системы капитального ремонта в РФ отсутствует единый, четкий, понятный и прозрачный механизм, регулирующий и определяющий потребность в капремонте, а также его очередность между МКД. Необходимо создание новой технической документации, которая будет учитывать вышеизложенные недостатки, а также другие неучтенные проблемы и особенности действующей несовершенной системы [11-15].
Решением может стать создание и принятие модельной технической политики для каждого конкретного региона РФ. В документе должны быть сформированы методы комплексного технического состояния отдельного здания, составы работ, утверждена сложная многоуровневая методика определения очередности проведения работ капитального ремонта между различными зданиями с учетом климатических особенностей.
Результаты
Для создания такой методики сначала необходимо выявить все влияющие на принятие решения факторы, а затем создать систему приоритетности одних факторов над другими.
Выбор очередности зависит от большого количества факторов [16, 17], их можно подразделить на: технические (физический износ, год постройки и др.), экономические (целесообразность проведения работ, собираемость среди жильцов, количество собственников и др.), организационные (наличие технической документации, и другие [18]). В перспективе, все окончательно выявленные факторы позволят определить конечный показатель очередности.
Для получения интегральной модели должны быть выявлены все факторы, оказывающие влияние на потребность в капитальном ремонте. Предварительно, требуется разложить их на уровни влияния: низкая значимость (-1), средняя значимость (0) и высокая значимость (+1).
Введем Rк – интегральный показатель для оценки потребности МКД в капительном ремонте, представляющий из себя совокупность множества факторов, косвенно или прямо влияющих на выбор приоритетности проведения ремонтных работ.
Совокупность свойств, воздействующих на показатель (Rк), можно представить в виде многоуровневой системы (рис 1.). Где верх системы – показатель Rк, на средних уровнях – группы факторов (технические, экономические и организационные). На нижнем – конкретные параметры, входящие в состав групп и предварительно разделенные на три уровня значимости. Структура системы и количество уровней может видоизменяться при дальнейших исследованиях.
Рис. 1. Структура системы определения показателя
Представим функцию которую представим в виде:
(1)
Где — система, объединяющая различные факторы в технической, экономической, организационной и других группах.
Предположим, что соотношение между группами линейное, тогда:
(2)
Где – значение, рассчитанное для каждой i-ой группы, представляющее из себя совокупный показатель, влияющий на выбор очередности проведения работ капитального ремонта в МКД.
Такой же механизм применяется при рассмотрении каждой группы факторов Ф по отдельности:
(3)
Рассмотрим относительный показатель Ф, считая, что зависимость, также, как и в случае с показателем будет линейной:
(4)
В связи со сложностью системы капитального ремонта в РФ, важно учитывать различные факторы, оказывающие влияние на принятие решений по определению очередности проведения работ. Чтобы грамотно учесть каждый фактор, необходимо ввести в формулы коэффициенты весомости (S, s), показывающие значимость влияния определенного фактора на показатель Rк. Данный коэффициент будет называться «вес фактора», выражения примут вид:
(5)
(6)
С помощью метода подстановки, получаем общую формулу для оценки потребности МКД в проведении работ капитального ремонта:
(7)
Заключение
Данный подход, с применением интегрального показателя, дает возможность рассматривать общую картину с учетом оценки групп факторов, воздействующих на принятие окончательных решений. Особенность подхода заключается в возможности учета большого количества факторов, непосредственно влияющих на результат исследований.
В качестве научной новизны исследования стоит отметить впервые предложенную и формализованную комплексную математическую модель для определения приоритетности капитального ремонта МКД на основе интегрального показателя (Rₖ). В отличие от существующих подходов, фокусирующихся на оценке отдельных элементов здания или на одном классе факторов (например, только технических), данная модель системно интегрирует разнородные группы критериев: технические, экономические, организационные и градостроительные, включая уникальный учет региональных климатических особенностей.
Также разработана иерархическая (многоуровневая) структура факторов влияния, на верхнем уровне которой находятся сгруппированные показатели, а на нижнем — конкретные параметры с предварительной оценкой их значимости. Это позволяет структурировать сложную, многокритериальную задачу планирования и перевести ее в плоскость количественной оценки с помощью системы взвешенных линейных функций.
Научным вкладом является сама концепция перехода от качественных и часто субъективных оценок «нуждаемости» к алгоритмизированной, воспроизводимой процедуре расчета. Авторы закладывают методологическую основу для создания «модельных технических политик» в регионах, что является новым шагом в совершенствовании нормативно-методического обеспечения системы капитального ремонта в РФ. Предложенный подход минимизирует субъективизм при формировании региональных программ ремонта за счет введения весовых коэффициентов (S, s), определяющих вклад каждого фактора.
Дальнейшим этапом исследований является определение и выявление приоритетности факторов, вычисление весовых коэффициентов.
1. Zhilishchnyi kodeks Rossiiskoi Federatsii: Federal'nyi zakon № 188-FZ ot 29.12.2004 (red. ot 21.11.2022) (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.03.2023). [Priniat Gosudarstvennoi Dumoi 22 dekabria 2004 goda: odobren Sovetom Federatsii 24 dekabria 2004 goda] (s izmeneniiami na 8 avgusta 2024 goda). [Housing Code of the Russian Federation: Federal Law No. 188-FZ of December 29, 2004 (as amended on November 21, 2022) (with amendments and additions, entered into force on March 1, 2023). [Adopted by the State Duma on December 22, 2004: Approved by the Federation Council on December 24, 2004] (as amended on August 8, 2024)].
2. O Fonde sodeistviia reformirovaniiu zhilishchno-kommunal'nogo khoziaistva: Federal'nyi zakon № 185-FZ ot 21.07.2007 [Priniat gosudarstvennoi Dumoi 6 iiulia 2007 goda: Odobren Sovetom Federatsii 11 iiulia 2007 goda] (s izmeneniiami na 25 dekabria 2023 goda). - URL: http:// www. consultant.ru (data obrashcheniia: 27.07.2024). [On the Fund for Assistance to the Reform of Housing and Communal Services: Federal Law No. 185-FZ of July 21, 2007 [Adopted by the State Duma on July 6, 2007: Approved by the Federation Council on July 11, 2007] (as amended on December 25, 2023). - URL: http:// www. consultant.ru (accessed: 27.07.2024).].
3. Development of a method to identify the need for capital repairs and renovation of administrative buildings / A. A. Lapidus, D. V. Topchiy, T. K. Kuzmina [et al.] // Construction Materials and Products. – 2024. – Vol. 7, No. 6. DOI: https://doi.org/10.58224/2618-7183-2024-7-6-9; EDN: https://elibrary.ru/KVWQLO
4. Fatullaev, R. S. Organizational and Technological Methods for Unscheduled Repair Works / R. S. Fatullaev // Components of Scientific and Technological Progress. – 2017. – No. 3 (33). – Pp. 17-22. EDN: https://elibrary.ru/XTGBTF
5. Influence of the results of verification calculations of the building on the comprehensive examination and determination of the technical condition of the bearing structures of the building / R. S. Fatullaev, Ya. V. Shesterikova, T. Kh. Bidov, M. Koroteeva // International Journal of Engineering Trends and Technology. – 2023. – Vol. 71, Iss 6. – Pp. 134-140. DOI: https://doi.org/10.14445/22315381/IJETT-V71I6P216; EDN: https://elibrary.ru/NAMOAG
6. Svod pravil SP 547.1325800.2025 «Zdaniia zhilye mnokvartirnye. Pravila ustanovleniia neobkhodimosti provedeniia kapital'nogo remonta»: utv. Prikazom Minstroia Rossii ot 22.09.2025 № 569/pr: vved. v deistvie s 23.10.2025. [Set of Rules SP 547.1325800.2025 "Multi-apartment residential buildings. Rules for determining the need for major repairs": approved by Order of the Ministry of Construction of Russia dated September 22, 2025 No. 569/pr: effective from October 23, 2025.].
7. Metodika otsenki potrebnosti provedeniia kapital'nogo remonta dlia kazhdogo tipa mnokvartirnogo doma / A. A. Lapidus, S. I. Ekba, E. Bilonda Tregubova, S. A. Kormukhin // Inzhenernyi vestnik Dona. – 2023. – № 5 (101). – S. 298-312. [Methodology for assessing the need for major repairs for each type of multi-apartment building / A. A. Lapidus, S. I. Ekba, E. Bilonda Tregubova, S. A. Kormukhin // Engineering Bulletin of the Don. – 2023. – No. 5 (101). – Pp. 298-312.]. EDN: https://elibrary.ru/KNVDAU
8. Organizatsionno-tekhnologicheskie resheniia pri rekonstruktsii i kapital'nom remonte zdanii i sooruzhenii : uchebno-metodicheskoe posobie / A. A. Lapidus, T. Bidov, A. Khubaev, S. I. Ekba. – Moskva : MISI – MGSU, 2024. – 64 s. [Organizational and technological solutions for reconstruction and major repairs of buildings and structures: educational and methodological manual / A. A. Lapidus, T. Bidov, A. Khubaev, S. I. Ekba. – Moscow : MISI – MGSU, 2024. – 64 p.]. EDN: https://elibrary.ru/KTDCBD
9. VSN 58-88(r). Polozhenie ob organizatsii i provedenii rekonstruktsii, remonta i tekhnicheskogo obsluzhivaniia zdanii, ob"ektov kommunal'nogo i sotsial'no-kul'turnogo naznacheniia. Normy proektirovaniia : Vedomstvennye stroitel'nye normy : utverzhdeny Prikazom Goskomarkhitektury RF pri Gosstroe SSSR ot 23 noiabria 1988 g. № 312 : srok vvedeniia v deistvie 1 iiulia 1989 goda [Regulation on the organization and conduct of reconstruction, repair and maintenance of buildings, communal and socio-cultural facilities. Design standards: Departmental Building Codes: approved by Order of the State Committee for Architecture under the USSR State Construction Committee dated November 23, 1988 No. 312: effective from July 1, 1989] / Goskomarkhitektury. – Izdanie ofitsial'noe. – Moskva : OAO «TsPP», 2008.
10. VSN 61-89(r). Vedomstvennye stroitel'nye normy. Rekonstruktsiia i kapital'nyi remont zhilykh domov. Normy proektirovaniia : utverzhdeny Prikazom Gosudarstvennogo komiteta po arkhitekture i gradostroitel'stvu pri Gosstroe SSSR ot 26 dekabria 1989 g. № 250 / Goskomarkhitektury / Gosstroi Rossii. – Izdanie ofitsial'noe. – Moskva : OAO «TsPP», 2008. – 18 s. [VSN 61-89(r). Departmental Building Codes. Reconstruction and major repairs of residential buildings. Design standards: approved by Order of the State Committee for Architecture and Urban Planning under the USSR State Construction Committee dated December 26, 1989 No. 250] / Goskomarkhitektury / Gosstroi Rossii. – Official edition. – Moskva : OAO «TsPP», 2008. – 18 p.].
11. Faktory, vliiaiushchie na protsess realizatsii proekta kapital'nogo remonta sotsial'nykh ob"ektov / A. O. Khubaev, A. O. Ezaov, A. E. Borovkova, T. I. Chechenov // Stroitel'noe proizvodstvo. – 2025. – № 1. – S. 107-112. – DOIhttps://doi.org/10.54950/26585340_2025_1_107. [Factors influencing the process of implementing a major repair project for social facilities / A. O. Khubaev, A. O. Ezaov, A. E. Borovkova, T. I. Chechenov // Construction Production. – 2025. – No. 1. – Pp. 107-112. – DOIhttps://doi.org/10.54950/26585340_2025_1_107.]. EDN: https://elibrary.ru/ZAJBHB
12. Lapidus, A. A. Issledovanie organizatsionno-tekhnicheskikh reshenii pri provedenii kapital'nogo remonta mnokvartirnykh zhilykh domov / A. A. Lapidus, T. Kh. Bidov, A. O. Khubaev // Izvestiia Tul'skogo gosudarstvennogo universiteta. Tekhnicheskie nauki. – 2024. – № 2. – S. 172-176. – DOIhttps://doi.org/10.24412/2071-6168-2024-2-172-173. [Lapidus, A. A. Research of organizational and technical solutions during major repairs of multi-apartment residential buildings / A. A. Lapidus, T. Kh. Bidov, A. O. Khubaev // News of Tula State University. Technical Sciences. – 2024. – No. 2. – Pp. 172-176. – DOIhttps://doi.org/10.24412/2071-6168-2024-2-172-173.]. EDN: https://elibrary.ru/UBHFXR
13. Khubaev, A. O. Analiz i sbor dannykh dlia provedeniia kapital'nogo remonta v Rossii / A. O. Khubaev, B. R. Dolov // Izvestiia Tul'skogo gosudarstvennogo universiteta. Tekhnicheskie nauki. – 2023. – № 7. – S. 625-628. – DOIhttps://doi.org/10.24412/2071-6168-2023-7-625-626. [Khubaev, A. O. Analysis and data collection for carrying out major repairs in Russia / A. O. Khubaev, B. R. Dolov // News of Tula State University. Technical Sciences. – 2023. – No. 7. – Pp. 625-628. – DOIhttps://doi.org/10.24412/2071-6168-2023-7-625-626.]. EDN: https://elibrary.ru/MITUBH
14. Analiz osnovnykh problem planirovaniia programm kapital'nogo remonta / A. Iu. Kagazezhev, R. S. Fatullaev, A. O. Khubaev, Ia. V. Shesterikova // Perspektivy nauki. – 2022. – № 12(159). – S. 81-86. [Analysis of the main problems of planning major repair programs / A. Yu. Kagazezhev, R. S. Fatullaev, A. O. Khubaev, Ya. V. Shesterikova // Science Prospects. – 2022. – No. 12(159). – Pp. 81-86.]. EDN: https://elibrary.ru/WWCYKN
15. Analiz trudoemkosti remontnykh rabot v raznykh stranakh / R. S. Fatullaev, T. Kh. Bidov, A. O. Khubaev, T. K. Kuz'mina // Stroitel'noe proizvodstvo. – 2022. – № 4. – S. 86-90. – DOIhttps://doi.org/10.54950/26585340_2022_4_86. [Analysis of the labor intensity of repair work in different countries / R. S. Fatullaev, T. Kh. Bidov, A. O. Khubaev, T. K. Kuzmina // Construction Production. – 2022. – No. 4. – Pp. 86-90. – DOIhttps://doi.org/10.54950/26585340_2022_4_86.]. EDN: https://elibrary.ru/XWISIS
16. Kuz'mina, T. K. Sistematizatsiia kriteriev opredeleniia ocherednosti provedeniia kapital'nogo remonta obshchego imushchestva v mnokvartirnykh domakh / T. K. Kuz'mina, D. D. Babushkina // Inzhenernyi vestnik Dona. – 2023. – № 9. [Kuzmina, T. K. Systematization of criteria for determining the priority of major repairs of common property in multi-apartment buildings / T. K. Kuzmina, D. D. Babushkina // Engineering Bulletin of the Don. – 2023. – No. 9.]. EDN: https://elibrary.ru/IBGJJQ
17. Ekba, S. I. Osnovnye faktory, vliiaiushchie na vybor organizatsionno-tekhnologicheskikh reshenii pri kapital'nom remonte zhilykh domov / S. I. Ekba, E. Bilonda Tregubova, S. A. Kormukhin. – DOIhttps://doi.org/10.54950/26585340_2023_4_83 // Stroitel'noe proizvodstvo. – 2023. – № 4. – S. 83-87. [Ekba, S. I. Main factors influencing the choice of organizational and technological solutions during major repairs of residential buildings / S. I. Ekba, E. Bilonda Tregubova, S. A. Kormukhin. – DOIhttps://doi.org/10.54950/26585340_2023_4_83 // Construction Production. – 2023. – No. 4. – Pp. 83-87.]. EDN: https://elibrary.ru/RQDDOH
18. Fatullaev R. et al. Analytical study of the actual cost of the completed overhaul of multi-apartment residential buildings in Russia //E3S Web of Conferences. – EDP Sciences, 2023. – T. 389. – S. 06029. DOI: https://doi.org/10.1051/e3sconf/202338906029; EDN: https://elibrary.ru/IVEPWA
19. Fatullaev R. et al. Analytical study of the actual cost of the completed overhaul of multi-apartment residential buildings in Russia //E3S Web of Conferences. – EDP Sciences, 2023. – T. 389. – C. 06029. DOI: https://doi.org/10.1051/e3sconf/202338906029; EDN: https://elibrary.ru/IVEPWA
